Neben klassischen Kapitalanlage – Immobilien gibt es auch Denkmalschutz – Immobilien. Eine Investition bietet gute steuerliche Vorteile und kann sich richtig lohnen. Wichtig ist aber, dass man einige Dinge beachtet, damit das Investment kein Reinfall wird.
Meist werden alte Immobilien saniert und hochwertig umgebaut, um somit die Kulturgüter unserer Zeit dauerhaft zu sichern. Üblicherweise sind es alte Kasernen, Schlösser, Burgen, Gutshöfe oder sehr alte Mehrfamilienhäuser in exponierter Lage.
Es hat sicher seinen Reiz, in einer Denkmalimmobilie zu leben. Meterhohe Decken, detailgetreue Stuckarbeiten und individuell gestaltete Räume.
Nicht nur Eigennutzer profitieren von diesem besonderen Flair, auch Kapitalanleger, die Ihre Altersvorsorge unter anderem mit Immobilien aufbauen wollen. Diese Art der Immobilien bietet eine hohe steuerliche Absetzbarkeit.
Zum besseren Verständnis haben wir einmal ein Rechen-Beispiel erstellt.
(Vorab sei gesagt, dass es sich hier um einen Musterfall handelt. Ob diese Art der Förderung auf Sie zutrifft, muss individuell mit Ihrem Steuerberater besprochen werden.)
Carl Clever kauft eine Denkmalschutzimmobilie (Wohnung) und zahlt dafür 340.000 €. Er investiert die Kaufnebenkosten von 34.000 €.
40.000 € entfallen auf den anteiligen Gebäudewert, den Herr Clever mit 2,5 % abschreiben kann. 300.000 € entfallen auf die Sanierungskosten, die er mit einem erhöhten Denkmal-Afa-Satz von 9% abschreiben kann. Außerdem kann er die Zinsen für sein Darlehen geltend machen.
Er möchte im Anschluss die Wohnung für 1.200 € Kaltmiete vermieten.
Die (vereinfachte) Steuer- Rechnung sieht wie folgt aus:
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt): 60.000 €
hinzu kommen die Mieteinnahmen: 12.000 €
abzgl. Denkmal- Afa- (9% von 300.000 €) 27.000 €
abzgl. Afa (2,5% von 40.000 €) : 1.000 €
abzgl. Zinsen ( circa): 7.200 €
neues, zu versteuerndes Einkommen: 36.800 €
Herr Clever reduziert sein versteuerndes Einkommen in den ersten Jahr. Bei einer unterstellten Steuerlast von 30% senkt er diese von 18.000 € auf 11.040 € im Jahr.
Er kann nun die Differenz von 6.960 € im Jahr in die Tilgung des Darlehens investieren, statt dem Finanzamt zu zahlen.
Die Finanzierung
Herr Clever finanziert die Wohnung. Er bringt 35.000 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten mit (Bauzeitzinsen, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren) und nimmt bei der Bank einen Kredit von 300.000 € auf.
Bei 10 Jahren Zinsbindung, 2% Zins und 2,5% Tilgung kostet Ihn das Darlehen 1.125 € im Monat.
Hinzu kommen noch 200 € nicht umlagefähige Nebenkosten für den Hausverwalter und sonstige Nebenkosten wie z.B. eine Mietnomadenversicherung. Dadurch hat er nichts mit der direkten Verwaltung und dem direkten Vermieter zu tun und hat keine Angst vor etwaigen Mietausfällen.
monatliche Rate an die Bank: 1.125 €
200 € Nebenkosten
abzgl. 1.000 € Miete
abzgl. 580 € Steuererstattung (monatlich umgerechnet)
Überschuss: 255 € im Monat
Nach acht Jahren wird die Afa auf 7% reduziert bis zum 13. Jahr und der Überschuss beträgt somit nur 150 € im Monat.
Welche Optionen hat man nach 10 Jahren Zinsbindung?
Verkauf
Bei einer Wertsteigerung von 1% würde nach 10 Jahren der Wert der Wohnung auf 386.618 € ansteigen. Das Darlehen würde noch 217.877 € betragen. Bei einem steuerfreien Verkauf der Immobilie würde somit 168.741 € Gewinn entstehen. Die Eigenkapitalrendite beträgt somit über 10 Jahre 6,1% und die Nettorendite 3% pro Jahr.
Weitere Vermietung und Anschlussfinanzierung
Die andere Alternative wäre die Weiterfinanzierung. Hier würden auch bei einem Zinsanstieg von pessimistischen 3% Zins und 2,5% Tilgung die Rate 998 € im Monat betragen. Bei einer Mietsteigerung von 0,5% pro Jahr würde Herr Clever 1.170 € einnehmen. Nach weiteren 20 Jahren ist die Immobilie abgezahlt und er nimmt die Mieteinnahme als zusätzliche Rente ein.
Worauf Sie unbedingt achten müssen
- Maßgeblich für Ihr Investment ist die Lage und der Standort. Machen Sie sich frei von dem Gedanken, dass die Immobilie in Ihrer Nähe sein muss. Gibt es wirklich lohnenswerte Denkmalimmobilien in Ihrem Ort? Die Denkmalobjekte müssen vorhanden und umsetzbar sein und der Standort muss Entwicklungspotential haben. Leipzig und Berlin sind sicher als stark wachsenden Städte eine bessere Alternative, als Kirchheim unter Teck oder Heidenheim.
- Der Kaufpreis muss angemessen sein. Viele Immobilien sind mittlerweile zu teuer und das Investment lohnt sich nicht, trotz Steuervorteile.
- Der Bauträger muss eine Fertigstellungsgarantie geben. Es gibt eine Handvoll guter Bauträger, die eine Fertigstellungs- und ggf. Rückabwicklungsgarantie aussprechen. Damit gehen Sie sicher, dass Ihr Vorhaben fertiggestellt wird.
- Die spätere Verwaltung muss im Vorfeld geklärt sein. Eine Hausverwaltung kümmert sich idealerweise nach Fertigstellung um die Vermietung und um die Belange der Mieter. So haben Sie mit der Immobilie nur minimalen bzw. gar keinen Aufwand.
Nutzen Sie Profis für dieses Thema
Wichtig ist, dass die Immobilie funktioniert und die Lage stimmt, der Ankaufsprozess durchdacht ist, der Preis fair, die Sanierung fachkundig und die spätere Verwaltung professionell. Hier sollte Sie während des kompletten Prozesses ein Profi unterstützen.
Es gibt viele Berater die sich auf den Bereich spezialisiert haben, die Masse arbeitet aber nicht so, wie es sein soll. Die Kunden kaufen das Objekt meist vom Prospekt, ohne es einmal gesehen zu haben und kümmern sich im Anschluss selbst um alles.
Das entspricht nicht unserer Philosophie einer ganzheitlichen und langfristigen Betreuung. Zugegebenermaßen haben wir fast 3 Jahre lang gesucht, um Profis für diesen Bereich zu finden. Wir freuen uns das das Team Von Erdmann ICM – Bettina Heidrowski und Tobias Erdmann den Umgang mit Ihnen Kunden genau so leben wie WIR und uns in diesem Bereich unterstützen.
Fazit: Eine Investition in Denkmalschutzimmobilien kann ein echtes Steuersparmodell mit einer tollen und besonderen Immobilie sein und eine gute Ergänzung zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau.
Gern stehen wir Ihnen für Ihre Finanzierungsanfrage zur Verfügung. Treten Sie mit uns hier in Kontakt. Wir bieten Ihnen auch eine Onlineberatung via Skype an, und können somit deutschlandweit beraten. Außerdem können wir zu den Banken in Ihrer Region Kontakt aufnehmen, um somit beste Angebote für Sie zu vergleichen. Hier finden Sie Informationen über unsere Beratung.
