Immobilien – Kapitalanlage

In der Tat sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die anhaltend günstige Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und mangelnde Anlagenalternativen haben die Immobilie weiter ins Zentrum der Investitionen gerückt.

Aber seit mehr als einem Jahr kann man in diversen Blogs, Pressemitteilungen und Zeitschriften immer die gleiche Schlagzeilen lesen. „Die Party ist bald vorbei“, „Es droht ein Verfall der Preise“, „Ende des Immobilienbooms“. Wenn wir uns die Entwicklung des Hauspreisindex ansehen scheinen, diese Aussagen nahe zu liegen.

Schauen wir uns aber dazu einmal die Entwicklung in anderen Ländern an, so fällt auf, dass Deutschland mit der Preisentwicklung lediglich im mittleren Feld liegt.

Nicht ohne Grund investieren vermögende Russen, Chinesen und Inder ihr Geld nach wie vor noch in deutsche Immobilien.

Hohes Einkommen und Vermögen

Das Durchschnittseinkommen ist im Verhältnis zu den Immobilienpreisen immer noch sehr gut. Und es gibt genug Menschen in der Bevölkerung, die sich auch in Zukunft hohe Preise leisten können. Auch das Pro-Kopf-Vermögen steigt Jahr für Jahr an.

Hinzu kommt, dass immer mehr Menschen erhebliche Werte erben. Bereits jetzt stecken 70 Prozent der der Vermögen in Deutschland in Immobilien – daher ist davon auszugehen, dass diese Erben auch weiterhin Immobilien als Anlage nutzen werden.

Aus eigener Erfahrung wissen wir, dass bereits heute schon Premium-Immobilien oft in bar und ohne eine Finanzierung gekauft werden.

Die Federal Reserve Bank of Dallas veröffentlichte zu dem Thema einen Erschwinglichkeitsindex (ESX). Dieser sagt letztlich aus, wie sich das Nettoeinkommen um Verhältnis zu den Immobilienpreisen entwickelt. Daraus ergibt sich, wie viel Immobilie sich die Menschen weltweit von ihrem Einkommen leisten können. Je höher der Indexwert, desto mehr. In Deutschland hat sich diese „Erschwinglichkeit” wie in Japan und China verbessert.

DIE Frage ist, wo Sie Ihre Immobilie kaufen

Eine Überhitzung der Preise ist seit Jahren in den Großstädten und Metropolen wie München, Berlin und Köln zu beobachten. Metropolen sind begehrt und für junge Menschen attraktiv. Die Einwanderungspolitik, Urbanisierung und steigende Attraktivität dieser Städte – auch im internationalen Vergleich – wird auch für zukünftiges Wachstum (wenngleich in geringerem Ausmaße) führen.

Eine Studie der Postbank zeigt eindrucksvoll, wie wichtig die Lage für die Werthaltigkeit der Immobilienpreise ist. Besonders in den Orten mit geringer Infrastruktur und fehlenden ökonomischen Anreizen, in denen recht einfach neue Baugebiete in der Zukunft erschlossen werden können, droht eine Preiskorrektur bei negativen Marktenwicklungen.

Ganz anders schätzen wir die Situation in der Peripherie von Großstädten ein. Als Beispiel nehmen wir Bergisch Gladbach. Eine Stadt mit knapp 115.000 Einwohnern und einer hervorragenden Anbindung an Köln.

Zinswende wird noch auf sich warten lassen

Die EZB möchte weiter niedrige Zinsen. Niedrige Zinsen beleben die Wirtschaft. Weiterhin sind viele europäische Länder (z.B. Portugal, Frankreich und Italien) hoch verschuldet und wären bei schnell steigenden Zinsen nicht in der Lage, ihre Schulden zu zahlen.

Um die Wettbewerbsfähigkeit der Eurozone zu verteidigen wird also versucht, die Inflation in Deutschland zu erhöhen, damit sie zum Teil an die anderen Euroländer angepasst wird. Dafür forciert die EZB weitere Wertpapier- und Anleihenkäufe.

Unser Fazit

In der Zukunft werden die Hotspots in Großstädten wie Köln, München, Berlin und Hamburg zunehmend teurer und bleiben den reichen Erbengenerationen und den Top-Verdienern vorbehalten. Eine Investition wird sich – das passende Eigenkapital vorausgesetzt – auch dort weiterhin lohnen, wenn man sein Geld „parken“ will. Hier sollte allerdings mit einer geringen Fremdkapitalquote finanziert werden.

Neben klassischen Kapitalanlage – Immobilien gibt es auch Denkmalschutz – Immobilien. Eine Investition bietet gute steuerliche Vorteile und kann sich richtig lohnen. Wichtig ist aber, dass man einige Dinge beachtet, damit das Investment kein Reinfall wird.

Meist werden alte Immobilien saniert und hochwertig umgebaut, um somit die Kulturgüter unserer Zeit dauerhaft zu sichern. Üblicherweise sind es alte Kasernen, Schlösser, Burgen, Gutshöfe oder sehr alte Mehrfamilienhäuser in exponierter Lage.

Es hat sicher seinen Reiz in einer Denkmalimmobilie zu leben. Meterhohe Decken, detailgetreue Stuckarbeiten und individuell gestaltete Räume.

Nicht nur Eigennutzer profitieren von diesem besonderen Flair, auch Kapitalanleger die Ihre Altersvorsorge unter anderem mit Immobilien aufbauen wollen. Diese Art der Immobilien bietet eine hohe steuerliche Absetzbarkeit.

Zum besseren Verständnis haben wir einmal ein Rechen-Beispiel erstellt.

(Vorab sei gesagt, dass es sich hier um einen Musterfall handelt. Ob diese Art der Förderung auf Sie zutrifft, muss individuell mit Ihrem Steuerberater besprochen werden.)

Carl Clever kauft eine Denkmalschutzimmobilie (Wohnung) und zahlt dafür 340.000 €.

Er investiert die Kaufnebenkosten von 34.000 €

40.000 € entfallen auf den anteiligen Gebäudewert, den Herr Clever mit 2,5 % abschreiben kann. 300.000 € entfallen auf die Sanierungskosten, die er mit einem erhöhten Denkmal-Afa-Satz von 9% abschreiben kann. Außerdem kann er die Zinsen für sein Darlehen geltend machen.

Er möchte im Anschluss die Wohnung für 1.200 € Kaltmiete vermieten.

Die (vereinfachte) Steuer- Rechnung sieht wie folgt aus:

Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt): 60.000 €
hinzu kommen die Mieteinnahmen: 12.000 €
abzgl. Denkmal- Afa- (9% von 300.000 €) 27.000 €
abzgl. Afa (2,5% von 40.000 €) : 1.000 €
abzgl. Zinsen ( circa): 7.200 €
neues, zu versteuerndes Einkommen: 36.800 €

Herr Clever reduziert sein versteuerndes Einkommen in den ersten Jahr. Bei einer unterstellten Steuerlast von 30% senkt er diese von 18.000 € auf 11.040 € im Jahr.

Er kann nun die Differenz von 6.960 € im Jahr in die Tilgung des Darlehens investieren, statt dem Finanzamt zu zahlen.

Die Finanzierung

Herr Clever finanziert die Wohnung. Er bringt 35.000 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten mit (Bauzeitzinsen, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren) und nimmt bei der Bank einen Kredit von 300.000 € auf.

Bei 10 Jahren Zinsbindung, 2% Zins und 2,5% Tilgung kostet Ihn das Darlehen 1.125 € im Monat.

Hinzu kommen noch 200 € nicht umlagefähige Nebenkosten für den Hausverwalter und sonstige Nebenkosten wie z.B. eine Mietnomadenversicherung. Dadurch hat er nichts mit der direkten Verwaltung und dem direkten Vermieter zu tun und hat keine Angst vor etwaigen Mietausfällen.

monatliche Rate an die Bank: 1.125 €
200 € Nebenkosten
abzgl. 1.000 € Miete
abzgl. 580 € Steuererstattung (monatlich umgerechnet)
Überschuss: 255 € im Monat

Nach acht Jahren wird die Afa auf 7% reduziert bis zum 13. Jahr und der Überschuss beträgt somit nur 150 € im Monat.

Welche Optionen hat man nach 10 Jahren Zinsbindung?

Verkauf

Bei einer Wertsteigerung von 1% würde nach 10 Jahren der Wert der Wohnung auf 386.618 € ansteigen. Das Darlehen würde noch 217.877 € betragen. Bei einem steuerfreien Verkauf der Immobilie würde somit 168.741 € Gewinn entstehen. Die Eigenkapitalrendite beträgt somit über 10 Jahre 6,1% und die Nettorendite 3% pro Jahr.

Weitere Vermietung und Anschlussfinanzierung

Die andere Alternative wäre die Weiterfinanzierung. Hier würden auch bei einem Zinsanstieg von pessimistischen 3% Zins und 2,5% Tilgung die Rate 998 € im Monat betragen. Bei einer Mietsteigerung von 0,5% pro Jahr würde Herr Clever 1.170 € einnehmen. Nach weiteren 20 Jahren ist die Immobilie abgezahlt und er nimmt die Mieteinnahme als zusätzliche Rente ein.

Worauf Sie unbedingt achten müssen

1. Maßgeblich für Ihr Investment ist die Lage und der Standort. Machen Sie sich frei von dem Gedanken, dass die Immobilie in Ihrer Nähe sein muss. Gibt es wirklich lohnenswerte Denkmalimmobilien in Ihrem Ort? Die Denkmalobjekte müssen vorhanden und umsetzbar sein und der Standort muss Entwicklungspotential haben. Leipzig und Berlin sind sicher als stark wachsenden Städte eine bessere Alternative, als Kirchheim unter Teck oder Heidenheim.
2. Der Kaufpreis muss angemessen sein. Viele Immobilien sind mittlerweile zu teuer und das Investment lohnt sich nicht, trotz Steuervorteile.
3. Der Bauträger muss eine Fertigstellungsgarantie geben. Es gibt eine Handvoll guter Bauträger, die eine Fertigstellungs- und ggf. Rückabwicklungsgarantie aussprechen. Damit gehen Sie sicher, dass Ihr Vorhaben fertiggestellt wird.
4. Die spätere Verwaltung muss im Vorfeld geklärt sein. Eine Hausverwaltung kümmert sich idealerweise nach Fertigstellung um die Vermietung und um die Belange der Mieter. So haben Sie mit der Immobilie nur minimalen bzw. gar keinen Aufwand.

Nutzen Sie Profis für dieses Thema

Wichtig ist, dass die Immobilie funktioniert und die Lage stimmt, der Ankaufsprozess durchdacht ist, der Preis fair, die Sanierung fachkundig und die spätere Verwaltung professionell. Hier sollte Sie während des kompletten Prozesses ein Profi unterstützen.

Es gibt viele Berater die sich auf den Bereich spezialisiert haben, die Masse arbeitet aber nicht so, wie es sein soll. Die Kunden kaufen das Objekt meist vom Prospekt, ohne es einmal gesehen zu haben und kümmern sich im Anschluss selbst um alles.

Das entspricht nicht unserer Philosophie einer ganzheitlichen und langfristigen Betreuung. Zugegebenermaßen haben wir fast 3 Jahre lang gesucht, um Profis für diesen Bereich zu finden. Wir freuen uns das das Team Von Erdmann ICM –  Bettina Heidrowski und Tobias Erdmann den Umgang mit Ihnen Kunden genau so leben wie WIR und uns in diesem Bereich unterstützen.

Fazit: Eine Investition in Denkmalschutzimmobilien kann ein echtes Steuersparmodell mit einer tollen und besonderen Immobilie sein und eine gute Ergänzung zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau.

Als Kapitalanleger oder Immobilieninteressent prüfen und vergleichen Sie ständig interessante Immobilien. Zeit ist ein wertvolles Gut und daher ist es sehr wichtig, auf ein paar Blicke zu erkennen ob es sich für Sie lohnt sich weiter mit eine Immobilie zu beschäftigen oder ob diese zu teuer ist.

Eine einfache, oberflächliche Methode ist die Ermittlung des Kaufpreisfaktors. (sog. Maklerformel). Natürlich kann diese grobe Berechnung nur einen ersten Anhaltspunkt liefern und ersetzt keine weitergehende Prüfung des Objektes. Dennoch ist es eine gute, erste Orientierung.

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) wir mit der jährlichen Nettokaltmiete multipliziert um so zum fairen Marktpreis zu kommen. Je besser die Lage, desto höher ist der Kaufpreisfaktor. In Guten A Lagen liegt dieser mittlerweile bei Faktor 20-25. (das entspricht einer Mietrendite von 5% (Faktor 20) bzw. 4% (Faktor 25) pro Jahr. In B Lagen ist eine höhere Mietrendite und ein geringerer Faktor möglich. ( z.B. Faktor 15-18 , was einer Mietrendite von 5,55% (Faktor 15) bzw. 6,6% (Faktor 18) entspricht. In Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte oder bei Gewerbeobjekten sind auch gelegentlich Objekte mit Faktor 10 und besser zu finden. (10% pro Jahr).

*Quelle Empirica Systeme

Diese Objekte sind aber meist für langfristige Investitionen weniger geeignet und sollten dem erfahrenen Immobilieninvestor vorbehalten bleiben, da hier gewisse Risiken berücksichtigt und einkalkuliert werden müssen. ( z.B. höhere Investitions- Standort- oder Mietausfallrisiken).

Die Berechnung des Kaufpreisfaktors:

Kaufpreis / 90% der Jahreskaltmiete

Wir rechnen mit 90% der Jahresmiete, da wir so die nicht umlagefähigen Nebenkosten mit einem Pauschalwert berücksichtigen, um deutlich realistischer zu kalkulieren.

Generell sollte der aktuelle Mietpreis ebenfalls Berücksichtigung finden. Liegt die angegebene Kaltmiete unter der durchschnittlichen Kaltmiete für die Region, besteht eine gute Möglichkeit durch Mietsteigerungen in naher Zukunft den „Kaufpreisfaktor“ noch positiv zu verändern. Sollte der Mietpreis hingegen dem ortsüblichen Mietpreis entsprechen oder leicht darüber liegen und zu Dem der -Kaufpreisfaktor recht hoch sein, ist der Kaufpreis meistens als zu hoch einzuschätzen.

Neben dieser einfachen Methode sollten natürlich noch andere Faktoren betrachtet werden. Auch eine vernünftige Finanzierungsplanung sollte immer vorab Berücksichtigung finden. Umfassende Rentabilitäts-Analysen und Finanzierungskonzepte erstellen wir Ihnen gern auf Anfrage.

Über 70% des Vermögens der Deutschen steckt in Immobilien. Nicht ohne Grund ist die Investition in Betongold für viele Menschen die Beste Form der Vermögensanlage.

Neben den Vorteilen des selbstgenutzen Wohneigentums, spricht vieles für eine Investition in vermietete Objekte.

Warum das so ist, wollen wir heute  an einem kurzen Rechenbeispiel beleuchten.

Unser  Sparer Karl Klever hat 10.000 € zur Verfügung. Er braucht das Geld nicht und möchte dieses 10 Jahre anlegen. Er geht zur Bank und bekommt verschiedene Angebote.

Mit einem Sparbuch würde er bei 0,5% Zinsen  nach 10 Jahren 10.511 € also 511 € Vermögenszuwachs haben. Ein risikoorientierter, internationaler Aktienfonds würde Ihm bei optimistischer Rendite und positiven Finanzmarkt- Entwicklungen ca. 4% pro Jahr und 14.820 € bringen. Sein Vermögenszuwachs läge somit bei 4.820 €.

Gehen wir nun davon aus, dass Karl Klever statt den banktypischen Finanzanlagen eine vermietete Wohnung für 100.000 € kauft. Die Wohnung hat 55 Quadratmeter und eine gute Lage in Bergisch Gladbach. Die 10.000 € verwendet er als Eigenkapital und die restlichen 100.000 € werden nach einer unabhängigen Bankenvergleich bei der Faktor Wir  bei einer Bank mit guten Konditionen finanziert. Die Wohnung vermietet er für 8 € pro Quadratmeter und er erhält 440 € Kaltmiete im Monat. Seine Rate  zur Darlehenstilgung beträgt 317 € pro Monat ( 1,8% Zins, 2% Tilgung).  Er hätte theoretisch noch Geld übrig. Nach Nebenkosten, wie Instandhaltungsrücklagen für Reparaturen, Mietnomaden-Versicherung, Hausverwaltung und Steuer bleiben Ihm noch 3 Euro Überschuss im Monat. Die Hausverwaltung kümmert sich um die Belange des Mieters, so dass Karl Klever damit nichts zu tun hat.

Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld des Darlehens noch 78.300 €. Karl Klever hat in  einer guten Lage gekauft. Hier sind die Immobilienwerte die letzten Jahre leicht gestiegen, so dass er die Wohnung nun für 110.000 € verkaufen könnte. Da er die Wohnung vermietete, wäre dieser Verkauf nach 10 Jahren  auch steuerfrei.  Das Darlehen bei der Bank von 78.300 €, wird durch den Verkaufserlös abgelöst und er hat somit 31.700 € steuerfreien Vermögenszuwachs.

Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 12,2% pro Jahr. Die Miete würde dabei  10 Jahre nicht angepasst. Hier hätte er ebenfalls noch Möglichkeiten gehabt, seinen Gewinn zu steigern.

Was in der Theorie so einfach klingt funktioniert auch in der Praxis. Wichtig ist, dass Sie auf folgende Punkte achten:

Der Einkaufspreis

Sie dürfen die Wohnung nicht so teuer einkaufen. Freilich sind wir im Moment in einem Markt, wo die Preise stark angestiegen sind. Dennoch lassen sich hin und wieder auch Objekte finden, die fair bewertet sind. Ein erster, grober Indiz zur Ermittlung für die Verhältnismäßigkeit, ist der Kaufpreisfaktor. Dieser sollte in sehr guten Lagen nicht über 20 und in mittleren Lagen nicht über 18 liegen. Wie man den Kaufpreisfaktor berechnet, lesen Sie hier.

Aufteilung der Wohnung

Die Wohnung sollte sich jederzeit gut vermieten lassen. Dies ist meist bei einfach geschnittenen, praktischen Aufteilungen der Fall. Extravaganz ist meist teuer und schwerer zu vermieten. Quadratisch, praktisch gut und mit Balkon ist hier meist die Devise.

Lage 

Die Infrastruktur sollte stimmen. Achten Sie darauf das öffentliche Verkehrsmittel und Geschäfte des täglichen Bedarfs gut zu erreichen sind. Auch eine Autobahnanbindung oder eine Anbindung an die Stadtbahn bringt Punkte. Informieren Sie sich über A und B Lagen. Auch in guten B Lagen kann sich eine Investition lohnen.

Gemeinschaftseigentum und Hausgeld

Das Gemeinschaftseigentum sollte gepflegt sein. Eine gute Eigentümergemeinschaft  erkennen Sie an schnell an den Versammlungsprotokollen. Diese sollten vor einem Kauf unbedingt studiert werden. Hier können Sie geplante Instanthaltungsinvestitionen erkennen, welche in Zukunft anstehen oder in der Vergangenheit durchgeführt wurden. Auch der Umgang mit Problemen oder Anträgen von Miteigentümern ist so sehr gut nachvollziehbar.

Risiken

Immobilien bergen auch Risiken. Die größte Angst verbreitet sicher der Mieter dein seine Miete nicht zahlen will. Sicher kommt so etwas ab und zu vor. Dennoch ist das die Ausnahme. Millionen Wohnungen sind in Deutschland vermietet und die Mieter zahlen pünktlich. Vielleicht auch Sie selbst. Grundsätzlich gibt es Mietnomadenversicherungen, die Ihnen Kosten für den Mietausfall  bis zu 12 Monate erstatten. Die Kosten liegen bei ca. 20-25 Euro und bieten wir ebenfalls in unserem Produkt- Portfolio für Investoren an.

Auch ungeplante Instandhaltungsreparaturen können dazu führen, dass Sie unplanmäßige Investitionen tätigen müssen. Dafür sollten Rücklagen gebildet werden, so dass Reparaturen daraus bezahlt werden können.

Fazit: Grundsätzlich bleibt zu sagen, dass eine Immobilie eine äußerst interessante Art ist, sein Geld zu investieren. Wichtig ist allerdings, dass Sie diese im Vorfeld genau prüfen und auch die Finanzierung darauf anpassen. Sollten Sie in Zukunft mehr als eine Immobilie erwerben wollen, ist eine gute Finanzierungsplanung besonders wichtig. Zu geringe Tilgungen führen dazu, dass die Banken ab einem gewissen Punkt kein Interesse mehr an der Finanzierung weiterer Objekte haben.