Gastbeitrag von Andreas Biernath– Rechtsanwalt in Bergisch Gladbach.
Viele Kaufinteressenten unterliegen einem gedanklichen Irrglauben in Bezug auf die Berechnung von Grunderwerbssteuern beim Kauf eines erbbaurechtlich belasteten Grundstückes, sofern dies zudem bereits bebaut ist. Die im Internet auffindbaren Artikel verstärken diesen Irrglauben und die damit verbundene scheinbare Steuerersparnis.
Varianten
1. Variante
Im Regelfall wird das Erbbaurecht (sog. Erbpacht) an einem unbebauten Grundstück bestellt. Sofern nur dieses belastete Grundstück gekauft wird, errechnet sich die Grunderwerbssteuer nach den vereinbarten Erbbauzinsen, welche wiederum mit einem kapitalisierten Wert über die gesamte Laufzeit hinweg errechnet werden.
Berechnung:
Es wird zunächst der vereinbarte Erbbauzins auf den Jahreswert errechnet. Der Jahreswert wird sodann mit dem sog. Vervielfältiger multipliziert. Letzterer findet sich in der Anlage 9A des Bewertungsgesetzes. Jeder Restlaufzeit der vereinbarten Erbpachtdauer ist ein sog. Vervielfältiger in diesem Gesetz zugewiesen. Die sich hieraus ergebende Summe bildet die sog. Gegenleistung, welche sodann mit dem Grunderwerbssteuersatz des jeweiligen Bundeslandes multipliziert, die zu leistende Grunderwerbssteuer ergibt.
Beispiel:
150 € (Erbbauzins) x 12 = 1.800 € Jahreswert
1.800 € (Jahreswert) x 18,242 (Vervielfältiger bei 70 Jahren Restlaufzeit) = 32.853,60 € (Gegenleistung)
5 % (Grunderwerbssteuersatz) x 32.853,60 € (Gegenleistung) = 1.641,78 € (Grunderwerbsteuerschuld)
2. Variante
Anders sieht es aber aus, wenn ein bereits bebautes (Erbpacht-)Grundstück erworben wird. Gleiches gilt, wenn die Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück zugleich mit einer vertraglichen Verpflichtung zur Bebauung kombiniert wird. Es liegt ein sog. einheitliches Vertragswerk vor, da ein enger sachlicher Zusammenhang besteht.
Bemessung der Grunderwerbssteuer
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer ist jede Gegenleistung, die der Erwerber eines Grundstücks, bzw. der Erbbauberechtigte als Entgelt für die Bestellung des Erbbaurechts, gewährt.
Im Falle der o.g. zweiten Variante, also der Bestellung oder dem Kauf eines Erbbaurechts mit einem bebauten Grundstück, sind neben dem in Variante 1 dargestellten kapitalisierten Wert des Erbbaurechts auch die Aufwendungen maßgebend, die für die Errichtung des Gebäudes aufgebracht wurden bzw. derjenige Kaufpreis, der für das fertig erworbene Objekt vereinbart wurde, mithin wird der Kaufpreis des Objekts als Bemessungsgrundlage hinzugerechnet.
Zusammenfassung
- Möglichkeit
Unbebautes – mit einem Erbbaurecht belastetes – Grundstück = Grunderwerbssteuern nur auf den kapitalisierten Wert des Erbzinses über die restliche Laufzeit der Bestellung fällig.
- Möglichkeit
Bebautes – mit einem Erbbaurecht belastetes – Grundstück = Grunderwerbssteuern nach dem kapitalisierten Wert des Erbzinses zzgl. Kaufpreis für das bereits errichtete Objekt.
Ausnahmen der Grunderwerbssteuer
Im Falle einer Erbschaft und einer Schenkung fallen Grunderwerbssteuern in der Regel gar nicht an.
Zudem entfallen bzw. reduzieren sich die Grunderwerbssteuern, sofern der vormalige Erbbauberechtigte später – also nach einiger Zeit der Pacht – das Grundstück nun auch erwirbt und nicht nur die Erbbauberechtigung. Bis dahin gezahlte Erbbauzinsen werden auf den Kapitalisierungsfaktor angerechnet und nur aus dem verbleibenden Differenzbetrag über die etwaige Restlaufzeit werden sodann Grunderwerbssteuern fällig.
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